三次冲击IPO，万达商管的发展与迭代

2021年10月21日，珠海万达商业管理集团(以下简称“万达商管”)首次向港交所提交上市申请材料，拟面向全球发行股份，用于投资收购扩大在管物业面积、战略投资等。其招股书于今年的4月21日失效。旧材料一失效，万达商管立刻把新材料提交提上日程。

在今年的4月22日万达商管再次递交递交了招股书，但是依旧未传来好消息。10月25日，万达商管更新招股书，继续推进港交所主板上市进程，这已经是万达商管第三次递交招股书了。

随着经济的不断发展，新式购物中心逐渐替代了以传统商场为主的行业格局，单一的购物功能已经不能满足消费者的需求，“吃、玩、逛”等一站式需求才能吸引消费者的注意。为顺应当前的市场需求，购物中心不断升级，成为了包括艺术展馆、游乐场、社交活动等场景的巨型商业体。

万达一直遵循着“顺势”的原则。从房地产到城市综合体模式强势占领市场，这家企业的发展经历了多次变革。不同于其他上市商管公司，在第三方项目上，万达是行业内的强势提供方，它就像不用支付固定租金的“二房东”，只需要利益分成随行就市，这种模式下，万达广场的平均出租率多年保持在98%以上的水平。

最近几年，商业轻资产模式愈加受到欢迎，进入该赛道的选手越来越多，当轻资产变成一个热门的生意，想要从中分得一块蛋糕并不是一件容易的事，因为轻资产更讲究长期的商业运营能力，需要考虑设计、运营、管理等多种因素。对于中国商业运营，轻资产公司想要进入头部行列，其门槛并不低。而万达作为头部行列的商管公司，在由重资产转为轻资产的路上，已经走过了7个年头，它不仅有优质的标杆项目，还拥有成熟的管理经验，对外管理能力能够规模化。

五年前，王健林因债务危机，不得不清仓了万达大部分酒店和文旅项目的91％股权。五年后，万达的负债率已经减至安全线以下，王健林还清了数千亿负债。

当下存量商业项目改造成为了市场抢手“蛋糕”，不管是头部商管公司还是新入局者都跃跃欲试，因为这些项目拥有低成本、高利润，成熟度高的特点。万达自然也不会轻易放手，但商业项目的更新需要因地制宜。怎样把握好存量商业项目改造的方向和尺度，抓准自身定位，冲击IPO成功，且看万达的战略方向如何了。